不動産売却時の確定申告の方法や必要書類を解説

土地や建物などの不動産を売却後、確定申告が必要かどうかは「売却益が出るか」「譲渡損失が出るか」によって異なります。このコラムでは、確定申告が必要となるケースと不要となるケース、節税できる特例などについて紹介いたします。

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不動産売却したら確定申告は必要？不要？

不動産を売却した場合、原則として確定申告が必要となります。ただし、売却時の状況によっては必須でなく、不要なケースもあります。会社員の方にとってはあまりなじみのない確定申告ですが、不動産を所有する方は、この機会に売却時の確定申告について知っておきましょう。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得（収入から必要経費を引いた額）に対する納税額を計算して申告し、国に税金を納める手続きのことです。事業を行った場合だけでなく、土地や建物を売却したときも、確定申告が必要になるケースがあります。なお、申告が必要なケース、不要なケースについては後ほど触れたいと思います。

不動産売却の確定申告は自分でできる？

不動産売却の確定申告は、各種専門家へ依頼をせずに自分で行うこともできます。自分で行えば、税理士や会計士への依頼費用がかからないためより多くの利益を手元に残すことが可能です。但し、売却にかかった仲介手数料や登記費用などの諸経費を正確に把握し、税額を計算するのは簡単な作業ではありません。確定申告を自分自身で行うことに不安がある場合は、不動産売却の仲介を依頼する不動産会社に相談し、専門家を紹介してもらうことをおすすめします。

不動産売却で確定申告が「必要」なケース

不動産売却で確定申告が必要になるのは、不動産売却によって利益が出たときです。詳しくは以下で見ていきましょう。

売却益が出たとき

不動産をはじめとした資産を売却して得られた利益を「譲渡所得」といい、原則的に以下のように計算できます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（物件を売った金額等）－ 取得費（物件の購入代金）－ 譲渡費用（売却時の諸費用）

譲渡所得が発生したときは、確定申告の義務があります。土地や建物の不動産を売却した際の譲渡所得にかかる税金は給与所得や事業所得などとは分けて、独自の計算式や税率を適用する分離課税として計算する必要があります。

不動産売却により利益が出ているのに申告をしないと、税務署の調査を受けたり、罰金（無申告加算税や延滞税）が課されたりするので注意が必要となります。そのため、譲渡所得の計算方法については、確定申告の際に対応できるよう事前に知識を得ておいたほうがベターです。

税金の特例を利用するとき

譲渡所得が発生したものの、特例により納税額が減った場合や、税金がゼロ（非課税）になった場合も確定申告が必要です。特例については、後ほど紹介いたします。

不動産売却で確定申告が「不要」なケース

不動産売却で確定申告が不要なケースは「売却によって利益が発生しない」または「損失が出るケース」です。不動産を売却することで発生する利益を「譲渡所得」と呼ぶのに対して、不動産を売却することで発生する損失のことを「譲渡損失」と呼びます。つまり前述した譲渡所得の計算において、マイナスになった場合は譲渡損失が発生したということとなります。

ただし、譲渡損失が発生した場合、一定の条件に当てはまれば所得控除が受けられる（税金の負担を軽くする）特例もあります。所得控除とは、適用することにより所得額より一定の金額を差し引き、結果的に納税額を減らせる制度です。
所得控除は確定申告をしないと受けられないため、条件に当てはまる場合は忘れず行いましょう。

不動産の売却後に確定申告を行うことで受けられる税金の特例

特例の要件を満たし手続きを行えば、税金の優遇を受けられたり、払い過ぎた税金が戻ってきたりすることもあります。
ここでは、「売却益が出た場合」と「売却益が出なかった場合」それぞれで利用できる特例について説明していきます。

売却益が出た場合

売却益が出た場合に利用できる特例は主に3つとなります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
  この特例は、マイホームを売却して得られた譲渡所得から最高3,000万円を控除できるというもので、適用要件を満たせば譲渡所得にかかる譲渡所得税ともいわれる所得税、住民税などを節税できます。ただし、マイホーム売却後に住宅の購入を検討している場合、住宅借入金特別控除（住宅ローン控除）との併用ができないので注意が必要です。
• 10年超所有軽減税率の特例
  所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときは、譲渡所得にかかる所得税や住民税の税率が引き下げられる特例を使える場合があります。「居住用財産の3,000万円特別控除」との併用が可能なため、適用要件を満たしていればさらなる節税が期待できます。
• 特定の居住用財産の買換えの特例
  自分が居住していた不動産を売却し、同時に新たな住居を購入する場合、本来納税すべき譲渡所得に対して課せられる所得税、住民税などが新居の売却時まで繰り延べされる（延期される）という特例もあります。ただしこの特例については、税金の免除や減額ではなく、また、上記2つの特例との併用は不可である点が注意点です。

譲渡損失が出た場合

不動産を売却して損失が出た場合は、以下2つの特例を利用できます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
この特例は、旧居宅から新居宅への住み替えによって譲渡損失が発生した場合に利用できるものです。適用要件を満たせば、譲渡損失をその年の所得から控除（損益通算）でき、控除しきれなかった分は最長3年間まで繰越控除できます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
この特例は、住宅ローンが残っているマンションを売却したとき、ローン残債が成約価格を上回る、いわゆるオーバーローンになった場合に利用できます。上でご紹介した控除との違いは、売却後に買い替えをせずとも利用が可能な点です。こちらも、上の特例と同様、譲渡損失を控除（損益通算）でき、控除しきれなかった分は最長3年間まで繰越控除できます。

ここまで説明してきたように、不動産売却時における税金の特例は、いずれも適用要件を満たす必要があります。
自分はどの特例を利用できるか、どの特例を使うのがお得か比較検討した上で判断していきましょう。

確定申告の方法

確定申告は、原則として、毎年2月16日から3月15日の間に行います。
不動産売却における確定申告の流れは以下の通りです。

［ 1 ］ 必要書類の用意
［ 2 ］ 譲渡所得の内訳書への記入
［ 3 ］ 確定申告書への記入
［ 4 ］ 税務署に書類を提出
［ 5 ］ 納税もしくは還付を受ける

［ 1 ］ 必要書類の用意

不動産売却で譲渡益が出た場合の確定申告の必要書類は以下となります。

・売買契約書（不動産の購入時と売却時のもの）
・仲介手数料の領収書（不動産の購入時と売却時のもの）
・登記事項証明書

加えて、税金の特例を利用するときは、それぞれの特例に応じて必要な書類があります。

［ 2 ］ 譲渡所得の内訳書への記入

確定申告の際には、前述の必要書類3枚のほかに譲渡所得の内訳書と確定申告書の記入が必要になります。譲渡所得の内訳書とは、譲渡した不動産の概要や売却価格、支払った経費などを記載する書類のことです。
国税庁のサイトにある「確定申告書作成コーナー」で必要事項を入力し、完成した書類を印刷して提出することで完了となります。

上記の方法が取れない場合は、税務署または国税庁のホームページからダウンロードして書類を入手し、必要事項を手書きする方法もあるので参考にしてみてください。

［ 3 ］ 確定申告書への記入

確定申告書とは、前の1年間に生じた所得に対する所得税を計算して申告し、納税するための書類です。確定申告書には第一表から第三表までありますが、第三表においては、前述した分離課税に関する項目があるので、不動産売却による確定申告では重要な書類となります。確定申告書も、国税庁の「確定申告書作成コーナー」で必要事項を入力し、完成した書類を印刷して提出するか、譲渡所得の内訳書と同様の方法で書類を手に入れ、必要事項を手書きして提出することで完了となります。

［ 4 ］ 税務署に書類を提出

確定申告書は、原則として毎年2月16日から3月15日までに、住所地（住民票のある場所）管轄の税務署に提出する必要があります。なお、管轄税務署は、国税庁のサイトで調べられます。主な提出方法は、郵送、e-Tax、税務署への持ち込みでの電子送信の3つです。なお、e-taxを利用するには、マイナンバーカードか、事前に税務署で発行してもらうID・パスワードが必要となります。

［ 5 ］ 納税もしくは還付を受ける

確定申告の結果、納税が必要になった場合は、申告期間と同じ2月16日～3月15日に、税務署または銀行などの金融機関で納税しなければなりません。また、申告の際に振替納税の手続きをすれば、指定口座から自動引き落としになるので、支払いに出向く手間や忘れる心配がなくなり便利です。